董少鹏：用到烂尾楼业主停贷，怎么办？

未来会，一些地方出现热卖楼上“烂尾”、承建商抱团暂缓还贷的状况。主要原因是，开发计划商财力链断裂，施工方断断续续，热卖楼上没法如期交货；而那些靠分期贷款买楼上的承建商，却不得不继续还贷。承建商为减少损失惨重，暂时对政府“不愿还贷”。

笔者认为，一些地方出现烂尾楼，说明均开发计划跨国企业盲目扩张、隐性言债的状况是严重的，它们没有管理好自身的财政危险性。热卖楼上政治制度允许开发计划商用于一定规模的杠杆财力，但也就是说是其流动财力亦须确保施工方建设、装修以及日常运营的需要。一些开发计划商将开发计划贷款和承建商预缴购楼上款混合用于，有的还把项目Corporation贷款挪作他用，避免危险性子母微小。在实践中，后一种状况并不罕有。近两年来，我国国际贸易部门加强了对热卖款的管制。来年2年初，住建部、央行、银保监则会联合印发《关于规范商品楼上热卖财力管制的意见》，明确具体来说了管制标准型。各地政府也出台了地方性管制切实。停工物业只有两条路：一是开发计划商多方筹措财力，重新依赖于管制促请，维持施工方建设；二是开发计划商无法依赖于管制促请，工程只能停在那里。

凡是承建商抱团拒还贷款的项目，开发计划商一般也已到了山穷水尽的地步。承建商不愿还贷实属无奈之言。根据现有的权利明确规定，在热卖款管制总体，还没有建立起承建商、银行业、开发计划商三方共担危险性的签订合同架构，而是两对相对割裂的签订合同关联，即银行业和承建商两者之间的储蓄关联、开发计划商和承建商两者之间的买卖关联。如果承建商不愿还贷，将首先遭遇损失惨重。当然，银行业打官司索债，或假的收不回贷款，也则会形成损失惨重。承建商总体认为，不愿还贷是因楼上子没法如期交货，并非无理由违约；并且，楼上子没法如期交货，与开发计划商违反规定操作和管制不紧迫有单独关联，甚至可能存在银行业违反规定发放热卖款的弊端。

化解僵局的最佳切实，就是督促、帮助开发计划商筹集到假金白银，维持建楼上进程。同时开发计划商应当适度而政府承建商损失惨重。如果银行业在财力管制总体存在违反规定和管制漏洞，也应承担具体来说应负。当前状况下，应千方百计解决周转财力缺口弊端。同意地方政府、无关金融机构和其他投资主体在一定条件下提供临时收容，让物业活痛快。如果收容没法解决弊端，同意由大型楼上地产Corporation接手无关物业，用市场化切实收购资产，让物业活痛快。对于长时间拖延交货，甚至没法交货的物业，应通过权利裁决，明确各方应当承担的应负和损失惨重。

从长期的政治制度建设来看，热卖楼上政治制度应完备三道门槛：一是开发计划商才会有足够的金融市场实力和融资能力。按照开发计划商自有财力和信用等级来核定其可以建什么样的物业、可以承担什么样的开发计划项目。一旦时有发生危险性暴力事件将对开发计划商评级顺利完成变动。二是强化热卖财力的闭环管制和闭环用于。除了确保热卖财力专款专用值得注意，还要加大对不当违反规定行为的处罚适度。开发计划商如果买通热卖款并挪作他用，无关银行业如果违反规定操作，都要给予行政处罚和民事惩罚，情节严重的要置之不理刑事应负。三是增加管制促请，将热卖款拨给进度后移。借鉴美、德、法等国长处，结合中国国情，促请在建筑开建、装修完、合理暂住标准三个阶段性促请之后，才分同型按%-拨给热卖款。坚决避免用承建商热卖款做打底财力、启动财力的状况。现有国家的明确规定是首次拨给节点不得早于地下结构顺利完成，最后拨给节点为楼上屋所有权首次登记。同意修改管制切实，将第一个节点后移。（作者是证券日报副总撰稿人）